"Le changement du monde n’est pas seulement création, progrès, il est d’abord et toujours décomposition, crise " - Alain TOURAINE

"Il y a lieu d’adopter la stabilité du niveau des prix comme, à la fois, but de la politique monétaire, guide et critère de réussite" - Milton FRIEDMAN

"L'économie mondiale demeure une notion abstraite aussi longtemps que l'on ne possède pas un compte en banque" - Achille CHAVEE

"L’Europe se fera par la monnaie ou ne se fera pas" - Jacques RUEFF

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"La politique n'agit sur l'économie que si elle ne prétend pas le faire " - Jacques ATTALI

"C'est uniquement parce que nous sommes libres dans le choix de nos moyens que nous sommes aussi libres dans le choix de nos fins. La liberté économique est par conséquent une condition indispensable de toute autre liberté" - Friedrich HAYEK

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Droits de mutation et plafonnement des loyers en France

19 septembre 2013

En France, la politique du logement doit composer avec des prix de l'immobilier élevés, un manque chronique de surfaces disponibles, de nombreuses normes réglementaires, une demande accrue et une offre contrainte. Malgré ces données de base, le gouvernement en place va probablement augmenter la taxe sur les droits de mutations et va continuer sa politique de plafonnement des loyers. Les conséquences de ces mesures politiques s'avèrent négatives au niveau économique.

Plafonnement des loyers et droits de mutations en France

 

Hausse de la taxe sur les droits de mutations et hausse du chômage

Le gouvernement prévoit d'augmenter la fiscalité immobilière. La taxe sur les droits de mutation est payée par tout acquéreur d'un logement. Son augmentation probable dès 2014 ambitionne de compenser une baisse des transferts de l'Etat vers les collectivités locales. L'augmentation de cette taxe permettrait aux départements qui perçoivent la taxe sur les droits de mutations, de compenser pour partie la baisse des crédits pour financer la solidarité nationale au titre par exemple du RSA (Revenu de Solidarité Active - anciennement le RMI). Ainsi, en augmentant cette taxe de 3,8% à 4,5%, soit une hausse de près de 20%, les départements espèrent pouvoir bénéficier d'un financement supplémentaire de 1,3 milliards d'euros. L'objectif ambitionné par l'Etat est de pouvoir prétendre à une diminution des dépenses. Or, cette diminution ne serait qu'apparente car c'est au département d'assumer ce transfert de compétence. Dès lors, il ne s'agit en réalité que d'un jeu d'écriture comptable car au niveau global, les dépenses publiques resteront inchangées.

La hausse de cette taxe aurait un effet délétère sur le marché immobilier. En effet, les financements supplémentaires espérés par les autorités publiques grâce à cette taxe sont basés sur un marché immobilier qui ne serait pas impacté en matière de demande. Or, comme tout coût de transaction, cette augmentation freinera les transactions et évincera les potentiels acquéreurs du marché. A titre d'exemple, sur une maison à 200'000 euros, cette taxe entrainera un surcoût de 1'400 euros pour l'acheteur car les droits de mutations passeront ainsi de 7'600 euros à 9'000 euros. Dès lors, même si les revenus tirés de cette taxe augmentent, ils n'augmenteront probablement pas du niveau annoncé car la baisse du nombre des transactions risque de contrebalancer en partie l'effet fiscal. Ainsi,  la hausse de la fiscalité se traduira par une diminution des transactions et l'effet recherché, sans être nécessairement inverse, sera modéré.

En plus d'un effet fiscal douteux et d'un effet négatif certain sur le marché immobilier, cette hausse aura également des effets négatifs sur le chômage. En effet, la taxe sur les droits de mutations est reconnue comme étant un obstacle financier majeur à la mobilité géographique des ménages. Or la mobilité géographique est un élément très important de la croissance économique et donc de l'emploi. Il est nécessaire que les individus puissent être mobiles sur le territoire afin que les transferts de main d'œuvre puissent s'effectuer entre les zones en déclin et les zones sous tension. Les frais lors d'un déménagement sont déjà importants, dès lors ajouter à ces frais une hausse de la fiscalité ne va pas dans le sens de l'incitation à la mobilité. A ce titre, un propriétaire qui perdrait son emploi dans une zone économique en déclin hésitera à vendre pour déménager dans une région plus dynamique en matière d’emploi si cela doit se traduire par des frais supplémentaires à la vente de son bien et à l'achat d'un nouveau. Ainsi, une personne qui ne peut pas financer un changement de logement va nécessairement réduire son aire de recherche d'emploi, et ainsi limiter les chances d'en retrouver un.

Plafonnement des loyers : entre effets économiques contre productifs, démagogie et calcul politique

Le plafonnement des loyers mis en place en 2012 a été reconduit. En effet, le ministère du Logement, dirigé par la ministre Cécile Duflot, a annoncé fin juillet reconduire pour un an, par décret, le dispositif d'encadrement des loyers mis en place en juillet 2012. Si la mesure peut instinctivement paraître efficace et utile pour diminuer les prix de l'immobilier, elle s'avère en réalité être une mesure avant tout politique car la réalité économique est très différente.

Plafonner administrativement les prix revient à ignorer la loi de l'offre et de la demande. En effet, si les prix de l'immobilier sont hauts c'est que la quantité de biens sur le marché (l'offre) manque au regard de la demande. Dès lors, réguler le prix à la baisse ne change en rien la quantité de biens immobiliers disponibles. Au contraire, la quantité de bien qui sera mise sur le marché (construction et mise en location) sera encore plus inférieure à la suite de ce plafonnement des prix. D'ailleurs, c'est exactement ce qui se passe depuis un an. Le mécanisme du blocage des prix est quasi unanimement considéré comme inefficace par les experts économiques à plus de 95% lors de tous les sondages réalisés auprès de cette communauté.

Les causes de ce déséquilibre entre offre et demande sont connues. En effet, la dynamique de la demande est connue et elle est appelée à s'accélérer selon toute vraisemblance. Dès lors, dans ce cadre, la seule solution pour tenter de faire diminuer les prix est d'augmenter l'offre disponible. Pour ce faire, et sans une diminution forte de la demande qui serait le signe d'un appauvrissement des ménages ou d'une crise, il existe deux grands axes sur lesquels il conviendrait de s'employer dans une vision efficace de long terme:

1) il faut tout d'abord diminuer la réglementation qui pèse sur la construction et la location. En effet, les diverses réglementations peuvent décourager le lancement des projets de construction, ainsi que la mise en location des biens. En outre, la réglementation fait que les couts de construction, mais aussi les coûts pour les propriétaires mettant en location des biens sont augmentés. Dès lors, ces coûts liés à la réglementation sont répercutés sur les prix de vente et les loyers.

2) Ensuite, la seconde solution consiste à augmenter le volume des surfaces disponibles pour la construction. Pour ce faire, et comme les zones où les prix sont les plus élevés correspondent également aux zones où la demande est la plus forte, il faut pouvoir étendre les possibilités de construction, soit en hauteur (taille des immeubles) et/ou augmenter la densité des constructions sur un même terrain (nombres de mètres carrés au sol constructibles sur une surface donnée).

Seules ces mesures sont capables de résorber l'écart entre offre et demande, et ainsi faire que les prix de l'immobilier diminuent, ou cessent d'augmenter comme au cours de la décennie passée. Le plafonnement des loyers n'aura d'autre effet que de déprimer le marché et de conduire à la dégradation du parc locatif dont les propriétaires n'auront plus les moyens ou l'envie de conserver en l'état en investissant dans des rénovations. En outre, les constructions neuves vont diminuer car la perspective de rendement des locations vont baisser, ce qui va accroître la pression sur le nombre de logements disponibles, qui va par effet de contagion se transmettre aux prix de l'immobilier ancien.

Toutes ces mesures vont à l'encontre du discours politique tenu par la ministre et souligne le caractère politicien du plafonnement des loyers. Les éléments précédents sont à n'en pas douter connus de la ministre Cécile Duflot. Mais les mettre en pratique serait se désavouer, ainsi que désavouer tout le corpus idéologique sur lequel sa politique se base, ainsi que les propos tenus lors de la précédente campagne présidentielle. Sans même aller jusqu'à ces notions, le fait de plafonner les loyers a l'avantage d'être une mesure simple, qui frappe les esprits et qui donne l'impression d'agir concrètement sur la vie quotidienne. A ce sujet, Alexis De Tocqueville disait "Une idée fausse mais claire et précise aura toujours plus de puissance dans le monde qu'une idée vraie mais complexe". Dès lors, même si les effets pratiques divergent des objectifs officiellement annoncés, ils ont au moins le mérite sur le plan politique d'être clairs et précis. De plus, l'autre avantage est que les personnes qui verront leurs loyers effectivement baisser suite à l’application de la loi identifieront le gouvernement comme la source de leur bénéfice. En revanche, ceux qui en subiront les effets pervers ne formuleront pas de reproches car ils n'en sont pas informés ou pas conscients. De plus, l'aspect symbolique du gouvernement qui s'attaque aux "possédants" en défendant les "possédés" a toujours été payant électoralement. Dès lors, si sur le plan économique cette mesure est une erreur, elle est très habille politiquement.

Citation

Sylvain Fontan, “Droits de mutation et plafonnement des loyers en France”, décryptage publié sur «leconomiste.eu» le 19/09/2013.

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